家を売却するとどんな税金がかかりますか？
私には亡き父から相続した家がいくつかあって、実家は手放す予定はありませんが、その他の物件は様子を見ながら現金化していこうと考えています。父が亡くなる前から使っていない家は人に貸していましたが、建物が老朽化してきたことが原因で以前のように簡単に借り手が見つからなくなり、リフォームしてもお金がかかるので売却することを決めました。
父の遺産を相続するときに多額の相続税を支払いましたが、相続した家を売却するときにも税金はかかるのでしょうか？かかるとすればどのような税金を支払わなくてはいけないのでしょうか？
不動産投資をした場合には利益に対して税金がかかると思うのですが、もともと自分が所有していた場合はこのようなケースとは違うと思うので、もしかしたら税金はかからないのでは？と少し期待しています。
税金がかかるかかからないかで売りに出す値段も変わってくるので、税金がかかるならその計算方法なども教えて欲しいです。
不動産を売却すると所得税や住民税がかかることがあります
所有する家の売却を検討している方も少なくないと思います。その際に気になるのは売却で得たお金に税金がかかるのか？かかる場合はどのくらいの金額になるのか？ということです。
売却したものの、思ったよりも高額な税金を支払わなくてはいけなくなって後悔しないように、あらかじめ不動産の売却で発生する税制について認識しておくことが大事になります。
家などの不動産を売却した際は譲渡所得となり、所得税や住民税がかかる場合があります。
所得税は、家などを売却した収入金額そのものではなく、土地や建物の売却金額などから必要経費として取得費および譲渡費用を差し引いて算出した収入金額から、特別控除などを控除して計算します。
譲渡所得に対する所得税は、以下の計算式によって導き出されます。
所得税＝「収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額（適用に条件がある）」×税率
収入金額とは、譲渡した際の価格のことで、売却金額を指しています。
取得費とは､居住用財産としての不動産を手に入れるためにかかったお金の総額であり、具体的には土地や建物の購入代金、建築代金、購入するときにかかった手数料や税金、設備費、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息なども含まれます。
土地に関しては購入時の代金がそのままで計上されますが、建物は使用に伴い年々価値が下がっていると見なされるため、決められた計算式に基づいて金額を計算します。古くなるに従い取得費の額は小さくなります。
親などが購入して取得費がいくらだったか分からない場合には、一律で売却金額の5％を取得費として計上できます。
譲渡費用は、売却するために直接かかった事務費用のことで、仲介手数料や印紙税、建物を取り壊した場合には取り壊し費用なども含まれます。
特別控除は、マイホームや空き家の譲渡、収用等による譲渡など、一定の要件を満たしている場合に適用される控除のことです。譲渡所得から100〜5,000万円を特別控除することが可能です。
税率については、不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年を超えるものについては長期譲渡所得となり、居住用不動産の場合は所得税15％＋住民税5％の20％となります。所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得となり、所得税30％＋住民税9％の39％となります。
対象の不動産が居住用で所有期間が10年を超える場合は税率が軽減されて、課税譲渡所得が6,000万円超の部分については、所得税15％で住民税5％、課税譲渡所得が6,000万円までの部分については、所得税10％で住民税4％となります。
不動産の売却によって損失が出た場合は、所得税や住民税はかかりません。さらに、損失分を売却した年の事業所得や給与所得などと相殺して所得税や住民税を減らすことができるようになっています。これを「損益通算」と呼びます。
加えて、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺しきれない場合においては、翌年から3年間の所得まで繰り越して控除できるようになっています。最長で4年間の所得税や住民税が軽減できます。これは「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。
ただし「損益通算」にもこの「繰越控除」にも適用されるためには条件が設けられていて確定申告も必要になるため、適用されるには専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
不動産を売却する際には、仲介を依頼する不動産会社にどこを選ぶかによっても売却価格は変わってきます。
家の売却を得意としている不動産会社なら、売却時にどのような税金がどのくらい発生するかもきちんと把握していて、損益通算や繰越控除などの特例についても理解していて、あらゆる相談にも乗ってもらえるのでとても頼りになります。
売却したものの、思ったよりも高額な税金を支払わなくてはいけなくなって後悔しないように、あらかじめ不動産の売却で発生する税制について認識しておくことが大事になります。
家などの不動産を売却した際は譲渡所得となり、所得税や住民税がかかる場合があります。
所得税は、家などを売却した収入金額そのものではなく、土地や建物の売却金額などから必要経費として取得費および譲渡費用を差し引いて算出した収入金額から、特別控除などを控除して計算します。
譲渡所得に対する所得税は、以下の計算式によって導き出されます。
所得税＝「収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額（適用に条件がある）」×税率
収入金額とは、譲渡した際の価格のことで、売却金額を指しています。
取得費とは､居住用財産としての不動産を手に入れるためにかかったお金の総額であり、具体的には土地や建物の購入代金、建築代金、購入するときにかかった手数料や税金、設備費、リフォームなどの増改築にかかった費用、住宅ローンの利息なども含まれます。
土地に関しては購入時の代金がそのままで計上されますが、建物は使用に伴い年々価値が下がっていると見なされるため、決められた計算式に基づいて金額を計算します。古くなるに従い取得費の額は小さくなります。
親などが購入して取得費がいくらだったか分からない場合には、一律で売却金額の5％を取得費として計上できます。
譲渡費用は、売却するために直接かかった事務費用のことで、仲介手数料や印紙税、建物を取り壊した場合には取り壊し費用なども含まれます。
特別控除は、マイホームや空き家の譲渡、収用等による譲渡など、一定の要件を満たしている場合に適用される控除のことです。譲渡所得から100〜5,000万円を特別控除することが可能です。
税率については、不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年を超えるものについては長期譲渡所得となり、居住用不動産の場合は所得税15％＋住民税5％の20％となります。所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得となり、所得税30％＋住民税9％の39％となります。
対象の不動産が居住用で所有期間が10年を超える場合は税率が軽減されて、課税譲渡所得が6,000万円超の部分については、所得税15％で住民税5％、課税譲渡所得が6,000万円までの部分については、所得税10％で住民税4％となります。
不動産の売却によって損失が出た場合は、所得税や住民税はかかりません。さらに、損失分を売却した年の事業所得や給与所得などと相殺して所得税や住民税を減らすことができるようになっています。これを「損益通算」と呼びます。
加えて、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺しきれない場合においては、翌年から3年間の所得まで繰り越して控除できるようになっています。最長で4年間の所得税や住民税が軽減できます。これは「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。
ただし「損益通算」にもこの「繰越控除」にも適用されるためには条件が設けられていて確定申告も必要になるため、適用されるには専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
不動産を売却する際には、仲介を依頼する不動産会社にどこを選ぶかによっても売却価格は変わってきます。
家の売却を得意としている不動産会社なら、売却時にどのような税金がどのくらい発生するかもきちんと把握していて、損益通算や繰越控除などの特例についても理解していて、あらゆる相談にも乗ってもらえるのでとても頼りになります。
